Арендодатели часто включают в договор условие о том, что арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Переменная фактически представляет собой возмещение каких-либо дополнительных расходов арендодателя, которые на самом деле возникли из-за деятельности арендатора. К примеру, оплата потребленного электричества и воды по счетчикам. Разберем НДС-особенности таких операций у упрощенцев-арендодателей.
Рассмотрим конкретную ситуацию. ИП на УСН ("доходы" 6%) с НДС (5%) сдает в аренду помещения. В договоре предусмотрена переменная часть арендной платы в виде перевыставляемых коммунальных платежей за электричество и газ. ИП их оплачивает ресурсоснабжающим организациям, входной НДС по платежам - 20%.
Предприниматель спросил у нашей редакции, как перевыставлять арендаторам такие платежи: платеж + НДС 20% или же (платеж + НДС 20%) + сверху еще 5% НДС? Итак, давайте разбираться.
В рассматриваемой ситуации арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной, включающей в себя лишь компенсацию затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений. В таком случае надо перевыставить арендатору только сумму затрат арендодателя на оплату части коммунальных услуг, которые относятся к арендатору (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424, пп. 1, 2 ст. 614 ГК РФ). В эти затраты входит и НДС ресурсоснабжающим организациям (РСО) - иначе арендодателю придется платить этот НДС за счет собственных средств.
Лучше прямо прописать это в договоре. Выделять этот налог в первичных документах не нужно. А в справке для обоснования переменной части арендной платы, которую обычно делают арендодатели для арендатора, можно привести общую сумму коммунальных платежей с учетом НДС.
Что касается НДС, который должен исчислять арендодатель, то как постоянная, так и переменная части арендной платы облагаются НДС в общем порядке (Письмо Минфина от 18.01.2024 N 03-07-11/3227). Поскольку ИП на УСН применяет ставку НДС 5%, то исчислить НДС надо по этой ставке. Кроме того, ИП должен выставить арендатору счет-фактуру на оказанные услуги по аренде помещения (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Пример. Расчет 5%-го НДС с арендной платы, включающей в себя постоянную и переменную части
Условие. Постоянная часть арендной платы составляет 800 000 руб., переменная часть арендной платы - 60 000 руб. Эту сумму ИП уплатил поставщикам за коммунальные услуги (50 000 руб. за свет и воду и сверху НДС 20% - 10 000 руб.).
Решение. Сумма НДС с арендной платы (с переменной части и с постоянной части) составит 43 000 руб. ((800 000 руб. + 60 000 руб.) х 5%).
Общая сумма, предъявленная к оплате арендатору, составит 903 000 руб., в том числе НДС 43 000 руб. (800 000 руб. + 60 000 руб. + 43 000 руб.).
* * *
Напомним, что НДС-учет при возмещении коммунальных расходов зависит от особенностей договора аренды. Возможны три варианта перевыставления коммуналки арендатору.
Первый, о котором шла речь в этой статье, - когда арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной (которая и включает в себя возмещение затрат арендодателя на коммунальные услуги). Второй вариант - когда коммунальные платежи возмещаются сверх арендной платы. Он самый невыгодный. И третий вариант - когда между арендатором и арендодателем заключен агентский договор.
Статья впервые опубликована в журнале "Главная книга" N 08, 2025
